Sicurezza Impianti: la nuova 46/90

Sicurezza impianti: restano le garanzie del Codice Civile
Cancellato l’obbligo di allegare la dichiarazione di conformità agli atti di trasferimento previsto dal DM 37/2008

02/07/2008 - Il Decreto Legge n. 112 del 25 giugno 2008 recante “Disposizioni urgenti per lo sviluppo economico, la semplificazione, la competitività, la stabilizzazione della finanza pubblica e la perequazione tributaria” ha cancellato l’obbligo di allegare ai contratti di compravendita o di locazione di immobili usati la “dichiarazione di conformità” degli impianti, previsto dall’articolo 13 del DM 37/2008 relativo all’installazione degli impianti all'interno degli edifici.

Ricordiamo che proprio l’articolo 13 aveva suscitato numerose questioni interpretative, alle quali il Ministero dello Sviluppo economico aveva risposto con un Parere che sottolineava come né l’art. 13 né nessun altra norma del regolamento, introducevano l’obbligo di adeguare gli impianti preesistenti conformi alle precedenti norme di sicurezza ad essi applicabili, né obbligavano il venditore o il locatore a fornire all’acquirente o all’inquilino la garanzia di conformità degli impianti stessi. Era obbligatorio invece affrontare, nei contratti, il tema della conformità degli impianti, mettendo i contraenti nella condizione di pattuire una clausola di garanzia o una clausola di esonero da garanzia.

Con l’abrogazione dell’articolo 13, l’acquirente è comunque tutelato dalla mancata messa a norma degli impianti, sulla base delle garanzie previste dal Codice Civile, in particolare dagli articoli 1375 (il contratto deve essere eseguito secondo buona fede), 1490 (il venditore deve garantire che la cosa venduta sia immune da vizi), 1491 (la garanzia è esclusa se i vizi erano facilmente conoscibili dall’acquirente).

I chiarimenti del Ministero dello sviluppo economico sul DM 37 /2008

I chiarimenti de Il sole 24 ore qui e quelli del Giornale dell'installatore qui

Impianti negli edifici: in vigore da oggi il nuovo Regolamento
Obbligatorio allegare agli atti di vendita degli immobili usati la dichiarazione di conformità degli impianti

27/03/2008 - Entra in vigore oggi il DM n. 37 del 22 gennaio 2008, che riordina la normativa sulla sicurezza degli impianti negli edifici.

Le novità
Una delle novità riguarda i contratti di compravendita di immobili usati, che dovranno riportare la garanzia del venditore in ordine alla conformità degli impianti alla vigente normativa in materia di sicurezza e contenere, in allegato, la “dichiarazione di conformità” oppure, nel caso in cui essa non sia stata prodotta o non sia più reperibile, la “dichiarazione di rispondenza” resa da un professionista iscritto all'albo per le specifiche competenze tecniche richieste, e che abbia esercitato, per almeno cinque anni, la professione nel settore impiantistico.
Tuttavia, la vendita o la locazione potrà essere effettuata anche senza la dichiarazione, ricorrendo ad una deroga esplicita: il venditore dovrà informare l’acquirente circa lo stato di non conformità degli impianti. L’assenza della dichiarazione di conformità e della clausola contrattuale può comportare, per il venditore, una multa fino a 10mila euro.
Per gli immobili nuovi non cambia nulla in quanto il rilascio del certificato di agibilità, da parte delle autorità competenti, è subordinato all’acquisizione della dichiarazione di conformità e del certificato di collaudo degli impianti installati, ove previsto dalle norme vigenti.

I contenuti
Il provvedimento si applica agli impianti elettrici, di protezione contro le scariche atmosferiche, di automazione di porte, cancelli e barriere, radiotelevisivi, elettronici, di riscaldamento, climatizzazione, condizionamento e refrigerazione, idrici, sanitari, impianti del gas, ascensori, montacarichi, scale mobili, impianti antincendio. Le norme riguardano gli impianti posti al servizio di tutti gli edifici, indipendentemente dalla loro destinazione d’uso.
Possono svolgere le attività relative agli impianti le imprese iscritte nel registro delle imprese o nell'Albo provinciale delle imprese artigiane, a condizione che il titolare o il responsabile tecnico sia in possesso dei requisiti tecnico-professionali richiesti per i lavori da realizzare.
La progettazione degli impianti può essere effettuata da un professionista iscritto negli albi professionali secondo la specifica competenza tecnica richiesta; solo per ascensori, montacarichi e scale mobili il progetto può essere redatto dal responsabile tecnico dell'impresa installatrice.
L’installazione, la trasformazione e l’ampliamento degli impianti (esclusi ascensori, montacarichi e scale mobili) richiedono la redazione di un progetto da parte di un professionista iscritto negli albi professionali secondo la specifica competenza tecnica richiesta. I progetti vanno elaborati secondo la regola dell'arte, cioè in conformità alla vigente normativa e alle indicazioni delle guide e alle norme dell'UNI, del CEI o di altri Enti di normalizzazione, e devono contenere almeno gli schemi dell'impianto e i disegni planimetrici nonchè una relazione tecnica sulla consistenza e sulla tipologia dell’intervento. Anche la realizzazione deve essere eseguita secondo la regola dell'arte.
Al termine dei lavori, l'impresa installatrice rilascia al committente la dichiarazione di conformità degli impianti, che comprende la relazione contenente la tipologia dei materiali impiegati e il progetto.
Ricordiamo infine che da oggi sono abrogati il regolamento di cui al Dpr 447/1991, gli articoli da 107 a 121 del Testo Unico dell’Edilizia (mai entrati in vigore), e la legge 46/1990, ad eccezione degli articoli 8, 14 e 16, le cui sanzioni si raddoppiano per le violazioni degli obblighi previsti dallo stesso regolamento .

Dalla sezione legislazione è possibile scaricare sia il testo del DM 37/2008, sia un documento dell'Ufficio studi del Consiglio nazionale del notariato, sia alcune risposte fornite al sole 24 ore dal ministero

Prendendo spunto da alcuni articoli del sole 24 ore, cerco di evidenziare le innovazioni portate dal nuovo DM.

• Abrogate e sostituite, tutte le norme base sulla sicurezza degli impianti. Si va dalla legge 46/90 (di cui restano solo tre articoli), al suo regolamento di attuazione (Dpr 447/91), fino a tutte le regole sugli impianti contenute nel Testo unico dell'edilizia, il Dpr 380/01

• Le vere novità sono due. La prima è che il cittadino deve consegnare all'azienda del gas, dell'energia elettrica o dell'acqua copia della dichiarazione di conformità dell'impianto al momento dell'allacciamento (obbligo già attivo, ma solo per il metano)

• La seconda novità sta nel fatto che per i vecchi impianti, in cui la dichiarazione di conformità prevista non sia stata prodotta o non sia più reperibile, anziché da un installatore la dichiarazione può essere compilata a posteriori da un professionista iscritto all'albo che abbia esercitato per almeno cinque anni nel settore di competenza.

• Il progetto è necessario per tutti gli impianti, esclusi ascensori e montacarichi (ma solo perché se ne occupano altre norme apposite). Ne vengono varati due tipi: uno semplificato, che può essere redatto dal responsabile tecnico dell'impresa installatrice, e uno più complesso, sottoscritto da un professionista iscritto agli albi professionali secondo le specifiche competenze tecniche.

• La norma interessa i contratti «di trasferimento» (espressione generica che comprende compravendite, donazioni, permute, conferimenti eccetera).

• La garanzia di conformità diventa dal 27 marzo 2008 un elemento imprescindibile del contratto, anche se l'acquirente potrà esonerare il venditore dal fornirla. Il DM obbligherà il venditore a garantire la conformità degli impianti e a consegnare all'acquirente la relativa documentazione. Ma non si tratta di un presupposto imprescindibile per la vendita. Se l'acquirente accetta di comprare l'immobile con gli impianti non conformi, il venditore è esonerato dalla prestazione della garanzia e dalla consegna della documentazione che certifica la conformità degli impianti. In tal caso, è importante che il venditore, ricorrendo a dichiarazioni che non corrano il rischio di essere qualificate come clausole di stile, dia atto nel contratto di esser stato esonerato dal compratore dall'obbligo di prestare garanzia, avendo chiarito all'acquirente che gli impianti non sono conformi alla legge, che l'acquirente dovrà sostenere spese se intenderà effettuare l'adeguamento degli impianti, che l'utilizzo di un immobile con impianti non a norma potrebbe comportare gravi rischi per l'incolumità delle persone che vivono o lavorano nell'immobile in questione e per l'integrità dell'immobile stesso e delle cose in esso contenute.

• l'obbligo di garanzia previsto dall'articolo 13 riguarda tutti gli edifici anche preesistenti, ma, naturalmente la sicurezza degli impianti preesistenti (e relativi oneri documentali) dovranno essere conformi alle norme applicabili all'epoca della loro realizzazione o del loro ultimo adeguamento obbligatorio

• La mancata previsione della garanzia da parte del venditore può essere fatta valere dall'acquirente, trattandosi di norma volta a tutelare la pubblica incolumità, ma non comporta la nullità del contratto.

Il documento diffuso dell'Ufficio studi del Consiglio nazionale del notariato, fa invece notare come il DM 37/2008 “nulla ha mutato in materia di contrattazione degli immobili, i quali continuano come per il passato a poter circolare pur senza che riportino la dichiarazione del venditore di cui all’art. 13” in quanto “non può infatti una disposizione contenuta in un regolamento ministeriale derogare ad una fonte di rango primario, quale il codice civile; ne consegue che non essendo stato modificato l’art. 1490 c.c., esso continua a disciplinare la garanzia a carico del venditore sui vizi della cosa.”